物业管理公司代收电费增值税，物业代收水电费，是否会出现增值税“高征低扣”的税负问题？

会计这个职业是比较受欢迎的职业，会计有很多个小种类，今天要说的是物业管理公司代收电费增值税 ，对于这个职业不是很了解的可以看一下物业代收水电费，是否会出现增值税“高征低扣”的税负问题？，物业公司代收水电费这样开具发票对吗？，物业公司代收电费，物业公司代收电费如何财税处理，物业公司常见涉税疑点??。

1.物业代收水电费，是否会出现增值税“高征低扣”的税负问题？

2016年5月1日全面推开营改增到现在已经过去10个月了，从财政部给出的数据来看，普遍税负是降低了。不过，也有反例，比如说针对物业公司的代收租户水费的增值税。最近，就有个物业公司的老板向税务局咨询说，之前是由租户直接向自来水厂和电力公司购买水电，最近为了方便租户购水电，准备向租户代收水电费，之后统一想自来水厂和电力公司结算付款，但据说转卖自来水厂的水，物业公司只能取得3%的进项发票，但却要缴纳13%的增值税，这对物业公司来说不是亏了吗？小编所在小区水电费是物业公司代收的，这确实给我们带来不少便利。物业公司转卖自来水，取得3%的进项发票真的要缴13%的税？去年营改增之后，若按使用税率征收增值税确实会导致业务公司税负上升。不过税务总局在8月发出公告了，对物业公司代收自来水费给了一定的特殊政策：对提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。也就是说，从去年8月份开始已经不存在3%的进项发票却要缴13%税的情况。同时，物业公司可以按3%向租户开具增值税专用发票。通过这种方式，妥善处理了物业公司转售自来水业务的增值税税。

2.物业公司代收水电费这样开具发票对吗？

一般住宅小区业主的水电费由物业公司代收，其中代收代缴水电费，应计入“其他应收款”科目核算。那么物业公司代收水电费如何开具发票,让小编告诉你？物业公司代收水电费怎么开具发票？1、根据河北省税务局关于印发《企业所得税若干政策问题解答》的通知(冀国税函〔2013〕161号)规定，如果水(电)转售方是增值税纳税人，那么企业应向其索取增值税发票，作为水(电)费税前扣除的凭据；如果水(电)转售方是非增值税纳税人，那么企业可以以物业公司提供的水(电)费原始分割单作为水(电)费税前扣除的凭据；如果是没有物业管理的，那么可以以与房屋出租人签定的房屋租赁合同、交纳的水(电)费凭证及共用水电各方盖章(或签字)确认的水电分割单作为税前扣除凭据。2、根据《江苏省地方税务局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》(苏地税规[2011]13号)第三章第二十八条规定，物业公司代收企业水电费，并且无法单独取得发票的，可凭物业公司出具的水电费使用记录证明、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。物业公司应做好水电费收取记录，以备核查。3、根据《税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(税务总局公告2016年第54号)规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。4、提供物业服务的一般纳税人转收代付代收电费、暖气费，没有特殊简易计税方法，按照适用的税率或征收率缴纳增值税，一般纳税人采用一般计税方法，小规模纳税人采用简易计税方法，可全额开具增值税专用发票。5、虽然物业公司没有销售水电的经营项目，但发生了水电销售业务，也就属于增值税征税范围，按规定可以通过税务机关申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。综上所述，物业公司代收水电费开不开增值税发票？各地规定有所不同，法规中还未明确该问题，具体还请咨询当地主管税务机关。物业公司代收水电费怎么做账？物业公司代收代缴水电费，应计入“其他应收款”科目，相应分录处理如下：1、收取时：借：库存现金贷：其他应收款——代收水电费交电业局时：借：其他应收款——代收水电费贷：库存现金2、预收的部分会计分录：收取时借：现金贷：其他应收款——代收水电3、电费下来后，按业主的电费额，冲预收的部分：借：其他应收款——代收水电费贷：现金

3.物业公司代收电费

供电局来发票 借：其他应付款--代收电费3000 管理费用-电费12000 贷：其他应收款--代收电费15000

4.物业公司代收电费如何财税处理

物业公司代收电费区分两种情形：一、代收代付形式根据财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的性基金或者行政事业性收费；（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。因此，物业管理公司受供电公司委托代收电费，同时具备以下条件，暂不征收增值税：一是持有相关代收协议，物业公司不垫付资金；二是代收电费时，将供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户，物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款。但对另外收取手续费按照经纪代理服务计算缴纳增值税。代收代付电费做往来款处理，不确认收入，会计处理如下： 收到电费时： 借：银行存款 贷：其他应付款 支付电费并结算手续费时： 借：其他应付款 其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税） 贷：银行存款二、转售电形式即供电公司统一将电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售电行为。物业管理公司发生上述销售电行为的，应向当地主管税务机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。在会计处理上，同一般销售货物处理一样，确认收入并结转成本。以物业公司为一般纳税人为例，会计处理如下： 收到或应收电费时 借：银行存款或其他应收款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 与供电公司结算电费时： 借：其他业务成本 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款注意：在实务中，电表报装有的可能不是物业公司，比如报装单位是房地产公司，一般情况下，供电公司是不会直接对物业公司开具增值税专用发票。再这种情况下，就再次形成转售电，需要房地产公司向物业公司开具专票抵扣进项。来源：大竹县代理记账协会

5.物业公司常见涉税疑点

物业公司在经营过程中涉及到各种费用的收取，这些费用会涉及哪些方面的税呢?快和小财一起了解下吧！一、增值税一. 物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入，如何计算缴纳增值税?1、物业公司属于现代服务业，因此物业管理费适用6%的税率。2、若将小区的墙面、电梯作为广告位出租用于广告发布，应按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9%的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。3、停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9％的税率。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。4、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。5、提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按13％的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。二.物业公司代收水、电、暖气费问题如何征税?1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税。2、如果水、电、暖气费的销货方，将发票直接开具给业主，并由物业公司转交给业主的不征收增值税，因为属于[（财税〔2016〕36号）附件1]第三十七条中以委托方名义开具发票代委托方收取的款项，不是销售额。三.物业公司将代开发商管理的房屋出租，房屋产权不属于物业公司的，如何计税?物业公司提供房屋出租，不管是否取得产权，均按不动产经营租赁缴纳增值税，应按照不动产租赁适用税率开具增值税发票。其中，一般纳税人适用税率为9%。小规模纳税人适用的征收率为5%。一般纳税人出租的不动产在2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法征税，征收率为5%。四.纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税?转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。依据：1、税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税〔2016〕36号 ）附件一2、税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告（税务总局公告2016年第54号）二、企业所得税一.物业公司预收业主跨年度的物业管理费，应在何时确认企业所得税收入?答：根据《人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和要用不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。根据《税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2009875号）第二条第四款第八项规定：长期为客户提供重复的劳动收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。因此，物业公司预收业主跨年度的物业管理费，在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入。三、其他税种（房产税、城镇土地使用税等）一.某小区地面规划了部分停车位，物业公司对该部分停车位进行管理，收取停车费。那么，对于地面的停车位，是否需要按规定缴纳房产税?答：根据财税地字[1987]3号文对房产的解释，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。所以地面停车位不属于房产，不需要缴纳房产税。二. 物业公司管理锅炉房，是否符合兼营供热企业享受财税〔2021〕38号文件规定的房产税、城镇土地使用税优惠政策?答：根据《财政部税务总局关于延续供热企业增值税 房产税 城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2021〕38号）第二条规定：自2021年1月1日至2021年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税、城镇土地使用税。对兼营供热企业，视其供热所使用的厂房及土地与其他生产经营活动所使用的厂房及土地是否可以区分，按照不同方法计算免征的房产税、城镇土地使用税。可以区分的，对其供热所使用厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税、城镇土地使用税。难以区分的，对其全部厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占其营业收入的比例,计算免征的房产税、城镇土地使用税。据此，物业公司向居民提供供热服务并收取采暖费，如符合上述条件要求，即可按规定享受税收优惠。

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