房地产策划师：商业地产如何防范风险

房地产策划师：商业地产如何防范风险

地产和商业本来就是天生的一对，自去年以来，这一对可谓打得火热，当然，双方是奔着”钱景”而来。
　　率先采取主动的一方是地产商，高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域。
　　但问题的关键是，商业地产与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则会付出惨重的代价。
　　商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角，人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。
　　如今，走进任何一个新建的中高档楼盘项目，几乎都可以看到在小区的临街底层环绕着诸如连锁的小型超市、干洗店，甚至高档服装专卖店。
　　这些临街店铺不再像过去小区物业管理招租的商家那样，无序地拥挤在小区角落的狭小店面里，而是井然有序地入驻开发商专门为他们建造的临街店铺，层高和店面面积都是按照标准的商业店面设计建造的。这些商铺的涌现不但方便了居民的日常生活，也为开发商和零售商带来了丰厚的利润。
　　现在，这种底层商铺已经成为楼盘的主要卖点之一。于是地产商的词典里又多了一个新词：商铺。这种地产与零售商结合开发项目的新模式则被称为商业地产。
　　总体看来，商业地产的发展呈现出先是零星商业渗透到地产项目，之后逐渐地产全面介入商业的互动格局。
　　据介绍，商业地产是借鉴南方一些临街商铺的模式，由开发商利用楼盘底层开设便利店、发廊和洗染店，逐步发展成为公寓、写字楼和底商有机结合的三位一体商业地产项目，再逐步发展成为地产与商业合作开发的SHOPPING MALL以至商业街。
　　商业地产最开始的雏形是服务于小区内部的和服务于小区外部的便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等。它们以小区居民为服务对象，服务种类比较齐全，能够满足小区居民的日常生活需要。
　　此后诞生的底商和大型商铺则综合考虑到店面的区域、地点、人流、门面、铺形、楼高、设施等各项商业运作指标，一经推出，就引起商家的强烈关注。
　　目前我国各大城市主要商业区的优质商铺多为只租不售。其中一些热销的商铺租金和售价更是有了成倍的增长。南方以广州为代表的个别城市在近年甚至已经形成投资商铺的热潮。
SHOPPING MALL等新的业态的兴起更为市场注入了新的元素，并使竞争更趋白热化。
　　因为是由地产商和零售商合作开发，所以商业地产的前期策划设计十分重要，这也是它与原有物业概念最本质的不同。
　　据戴德梁行商铺部胡莘介绍，商业地产只是一种比较通俗的叫法，在业内一般统称为商铺。
　　商业地产从规模和形态上划分主要为五种，分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店和SHOPPING MALL。这只是港台地区的分类方法，在大陆还有一种特有的形态——商业街，它一般带有较浓厚的规划背景。
　　底商就是利用住宅的底层或低层作为商业用房。服务种类主要有便利店、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等；百货商铺则比底商的规模要大，经营品种也远比底商丰富，通常为中大规模的超市；购物中心是以不开放柜台的专营店为主的大规模场所，比如东方广场、丰联广场等；主题店则是以某一固定商品品种作为经营主题的商厦，比如宜家家居；SHOPPING MALL是商业地产项目中规模最大的，它在综合了购物中心和主题店等各种商业形态的同时还开设有大型的娱乐休闲场所。
　　以上几种业态并不一定划分得泾渭分明，它们之间以及和各种住宅形式之间都可以根据市场的需求进行组合。比如北京现有很多写字楼就是按照３：３：４的比率划分办公区、公寓和商场的面积。
　　地产与商业的联姻，首先是商业地产模式的诞生是商业自身超快速发展对优质商铺资源强烈需求的必然产物。
　　近几年来我国房地产行业持续走高，随着住宅市场的竞争日趋白热化，越来越多的开发商逐渐把眼光投向和其他产业嫁接的新型地产发展模式。商业地产就是其中的主要模式之一。
　　房地产市场的中高档写字楼和住宅新增面积供应量相对较大，在广州、上海以及北京等大城市已经呈现局部市场趋于饱和状态。于是一些精明的开发商想到了，与其死守着因为那些不适宜办公和居住卖不上价钱的底层，不如干脆租售给商业做铺面房。
　　当然最吸引地产商的是商业地产所带来的丰厚利润。
　　据了解，目前住宅底商的销售价格一般为住宅价格的2到3倍，而黄金地段商铺的市场价格更是高得惊人。比如今年年初上海黄浦商业房产展示交易会商业用房专场拍卖会上，福州路上一间36.2　平方米砖木结构的门面铺子，居然从57万元一路拍到128.8　万元，折算下来每平方米已高达3.5万元。广州地铁站附近商铺的价格能达到5到20万元／平方米，北京中关村部分写字楼的商铺售价也已达到10多万元／平方米。
　　商业地产是商业和地产两情相悦的产物，但它在运作过程中也还是存在不和谐音，这就是套现问题。
　　林少洲指出，作为地产商，运作项目的首要原则就是快速回笼资金，而商业投资者则很少能够一次性支付高昂的购置费，所以在国内一般采取的是只租不售的方式，虽然对于地产商来说不如开发住宅项目实现资金回笼快，但由于目前商铺供应市场处于卖方市场阶段，使得开发商在商业地产方面能够得到非常高的租金收益，因而地产商业的投资回报率对开发商还是非常有吸引力的。而据戴德梁行商铺部负责人胡莘介绍，发达大多商业地产采取寻求投资基金买断，再转租给商家的形式。
　　有一点值得注意的是，对于地产行业来说，房地产行业的市场周期与商业的市场周期存在着较明显的时间差，也就是说，一旦出现住宅市场销售疲软的年景，地产商完全可以依靠在商业地产方面的收益缓解资金方面的压力。
　　据了解，香港地产界巨头新鸿基的年收入就有一半是来自于商业地产项目。
　　有业内人士认为，商业地产投资价值日渐凸显，吸引了大量投资的涌入。
　　与此同时，交通环境的不断改善，也催生了不少新的商业热点，一些原先属于商业荒凉地的区域也因为内环路和地铁等交通因素而形成了新的商业旺地。此外，大量外国商业巨头纷纷抢滩我国市场，促使商业投资环境日趋形成，商业氛围也日趋浓烈，正是由于这些大商业的带动，使得商业地产水涨船高。
　　商业地产属于边缘产业，商业和地产的行业差异性很大，经营决策理念也相去甚远。
　　商业地产有六大风险
　　商业和地产本是一对天生的孪生姐妹，我们经常讲的商场和市场，没有商品和服务不行，没有房屋和场所也不行。但由于历史上行业的划分和传统的观念，商业和地产之间的交流很少。1998年，我曾经分别和国内的一些商业及地产商的决策者建议要注意和对方有机结合，但他们均表示不感兴趣。其实，我们熟悉的日本八佰伴、美国麦当劳等从某种意义上讲都是以零售、餐饮为题材，在做地产的生意。

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