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一、概述
为进一步规范物业管理活动，保护业主和物业使用人、物业管理企业的合法权益，优化人民群众的生活和工作环境，根据相关法律、法规的规定，结合青岛市实际情况，特制定本物业管理新规。
二、具体条款解读
1. 本规定适用于青岛市行政区域内的物业管理和对物业管理活动的监督管理。
2. 市和各区（市）物业管理行政主管部门负责对辖区内的物业管理活动进行监督管理。
3. 相关行政管理部门应按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。
4. 街道办事处（镇人民）负责协调和指导物业管理活动。
5. 业主可以自主管理物业，也可委托物业管理企业或其他管理人进行管理。
6. 物业管理企业应按照物业管理法律、法规及物业服务合同的约定，实施物业管理；业主应支持、配合物业管理企业开展工作。
7. 业主名册由业主委员会建立和管理，新建物业的业主名册由建设单位建立，并在业主委员会产生后交其管理。
8. 业主变更时，新业主需在业主名册上进行变更登记。
9. 物业管理区域的划分需考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。新建住宅区，包括分期建设或由多个单位开发的住宅区，其配套设施设备共用的，应划分为一个物业管理区域。
10. 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的需向区（市）物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求。
11. 尚未划分或需调整物业管理区域的，由区（市）物业管理行政管理部门会同街道办事处（镇人民）进行划分或调整。
12. 一个物业管理区域成立一个业主大会，由物业管理区域内的全体业主组成。业主人数较少且决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
13. 符合一定条件的物业，建设单位需向物业所在地的区（市）物业管理行政管理部门书面报告相关情况，并提供业主名册；业主也可向行政管理部门提出成立业主大会的书面要求。
14. 行政管理部门在接到书面报告或要求后，需组织成立业主大会筹备组，筹备组成员由业主代表和居民委员会成员组成。
15. 筹备组需在确定筹备工作后三日内以书面形式在物业管理区域内公示。
16. 首次业主大会会议的召开需遵循一定程序，包括确定会议时间、地点、形式和内容等，并在会议召开五日以书面形式在物业管理区域内公告。
17. 业主大会决定的事项需由业主委员会作出书面记录并存档，并在三日内以书面形式在物业管理区域内公布。
18. 业主大会议事规则需依法规定业主大会的议事方式、表决程序、议题提出及确定方式、业主投票权确定办法和业主委员会的组成、任期等事项。
19. 业主委员会需在选举产生之日起三十日内进行备案，并公布成员名单及基本情况。
20. 业主委员会成员的更换需重新备案和公布，同时需在备案时出具备案证明和印章刻制证明。
21. 业主委员会任期届满后需组织召开换届改选小组会议，选举产生新一届业主委员会。若未组织召开，相关部门需在接到书面要求后组织成立换届改选小组。
22. 换届改选小组需在三十日内召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会，并完成其他交接工作。
23. 同一物业管理区域内有多幢房屋的，可按幢、单元、楼层为单位成立业主小组，由该幢、单元、楼层的全体业主组成。
1. 推选业主代表参与业主大会，以表达各小组业主的意愿。业主小组会议可采取集体讨论或书面征求意见的形式。
2. 住宅物业（包括同一物业管理区域内的非住宅物业）的建设单位必须以招标方式公开选拔具备相应资质的物业管理企业，实施前期物业管理。若投标者少于三个或住宅物业建筑面积小于三万平方米，经区（市）物业管理行政管理部门批准，建设单位可采用协议方式选拔物业管理企业。
3. 建设单位选拔物业管理企业时，应与其签订书面的前期物业服务合同。该合同应包括服务内容、标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等细节。
4. 物业销售合同中，建设单位与物业买受人应明确包含前期物业服务合同约定的内容。
5. 前期物业服务合同的期限最长不得超过二年，除非是分期建设的物业。
6. 若在前期物业服务合同期限未满时，业主大会选拔了新的物业管理企业，则前期物业服务合同将终止。
7. 当前期物业服务合同期满而未成立业主大会或业主大会已成立但未选拔新的物业管理企业时，原物业管理企业可继续按前期物业服务合同的约定进行物业管理服务，直至新的物业管理企业被选拔。在此期间，业主应按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准支付费用。
8. 前期物业服务合同期满后不再继续服务的，物业管理企业应提前两个月通知业主。
9. 建设单位在销售物业前，应参照示范文本制定业主临时公约，并向物业买受人明确告知。
10. 物业买受人在签订物业销售合应书面承诺遵守业主临时公约。
11. 建设单位在组织竣工验收或综合验收时，区（市）物业管理行政管理部门需查验一系列资料，包括总平面图、建筑及设备竣工图、设施设备技术资料、物业质量保修及使用文件等。
12. 建设单位与物业管理企业办理物业承接验收手续时，需移交所有前述资料和物业管理用房。物业管理企业应对物业共用部位、设施设备、管理用房等进行查验并登记造册。
13. 建设单位需按开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不得少于一百平方米。规划行政主管部门在审批建设工程规划时，需审查是否符合此规定。
14. 建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时，需提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。登记机关在办理相关手续时，需在资料上注明物业管理用房的位置并告知管理部门。
15. 物业管理用房归全体业主所有，相关信息需在物业管理区域内公示。物业管理企业需无偿使用并负责维护。
16. 物业管理用房不得抵押、交换、买卖，未经业主大会同意，不得改作他用。
17. 前期物业服务合同生效日至出售房屋交付之日当月发生的物业服务费由建设单位承担。
18. 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日当月发生的物业服务费，由物业买受人按销售合同约定的标准支付；未约定的，由建设单位承担。
19. 物业管理企业应在领取营业执照后三十日内，向市物业管理行政主管部门申请资质，并建立信用档案公开。
20. 一个物业管理区域应由一个物业管理企业提供服务。选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
21. 物业服务合同草案应在物业管理区域内公示，收集业主意见。
22. 物业管理企业应按照合同约定提供服务，包括生活垃圾清理、公共秩序维护、车辆管理、设施维护等。
23. 物业服务收费按照市价格主管部门和物业管理行政主管部门制定的办法执行，接受价格主管部门的监督。
24. 物业管理企业根据业主需求提供特约服务的，服务费用由双方约定。
25. 业主应按时交纳物业服务费，若由物业使用人交纳的，业主需负连带责任。
26. 未出售或未交付的物业，其物业服务费由建设单位全额支付。
27. 物业管理企业可提前收取不超过三个月的物业服务费，若合同约定先服务后收费的，从其约定。
28. 合同期满或提前终止的，应提前两个月通知对方。
29. 合同终止时，物业管理企业需在行政部门监督下，将用房和相关资料交还给业主委员会，再由其转交给新选聘的企业。
30. 执法机关进入物业管理区域执行公务时，物业管理企业不得阻挠。
31. 对物业管理区域内违反相关法律的行为，物业管理企业应制止并及时向行政管理部门报告。
32. 行政管理部应建立投诉处理制度，及时处理相关投诉。
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一、物业管理区域施工及业主装修规范
对于物业管理区域内的工程施工，相关单位在施工前需向物业管理企业报告并签订协议，确保施工现场恢复工作得到妥善处理。业主在进行房屋装修时，应遵守和本市的规定，以及业主临时公约和业主公约的指导。业主在装修前，应事先告知物业管理企业，以便物业企业向业主明确告知装修中的禁止行为、注意事项以及建筑垃圾的清运方式等。
二、专项维修资金与建设工程保证金
物业共用部位及设施设备的专项维修资金将按照有关规定筹集，归业主所有。这些资金专项用于物业保修期满后的维修以及大型设施设备的更新和改造，不得挪作他用。在进行住宅建设工程招标时，建设单位需预留建设工程质量保证金，并明确约定在合同条款中。若因施工单位原因造成住宅物业质量问题，施工单位应负责维修并承担相关费用。
三、物业经营及收益使用
若业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应按规定办理相关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。这些经营活动的目的和收益使用应公开透明，以确保业主的知情权和参与权。
四、违法行为的处理与行政责任
对于物业管理区域内的违法行为，有关行政管理部门应予以制止和处罚。若相关部门未履行其职责，将受到上级行政机关或监察机关的责令改正，并可能导致相关人员的行政处分，甚至刑事责任。
五、关于物业、前期物业管理及物业管理的定义
物业是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑及其附属设施和设备。前期物业管理是在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业进行的物业管理活动。而物业管理则是业主通过选聘物业管理企业，对房屋及相关设施进行维修、养护、管理，并维护环境卫生和秩序的活动。
六、青岛市开发区漳江路19号1单元1004室的物业管理费标准
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的建筑及其设备、公共设施等进行维护所收取的费用。该房屋的物业费标准为每月每平方米1元（已包含税费）。物业服务收费应明码标价，包括服务内容、标准、计费方式等。
七、青岛市物业管理条例（2021修订）概述
该条例旨在规范物业管理活动，维护各方合法权益，改善生活和工作环境。条例规定了物业管理的定义、原则以及市、区（市）人民在物业管理中的职责。明确了物业管理区域划分、共有物业管理、物业经营等方面的规定，并强调了多元纠纷解决机制的重要性。还支持行业协会的自律管理，鼓励采用新技术、新方法提升物业管理质量和服务水平。
7. 物业管理部门应在受理申请之后的二十日内，在征求街道办事处（镇人民）、房地产开发主管部门等意见后，开展物业管理区域的划分登记工作，并及时通知建设单位。建设单位必须向物业购买者明确公示所划定的物业管理区域。第13条，一旦物业管理区域被划定，如果相关业主委员会或者持有专有部分面积超过20%且人数也占比超过20%的业主提出调整申请，可以向区（市）物业主管部门提出。
8. 如果确实需要调整物业管理区域，物业主管部门可依据本条例重新进行划分，但最终决定需由物业管理区域内的业主根据本条例第三十条、第三十一条的规定共同作出。第14条，物业管理区域内的以下部分属于所有业主共同拥有：
9.（一）道路、绿地，但属于城镇公共道路、公共绿地或者明确属于个人的绿地除外；
10.（二）包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本构件，通道、楼梯、大堂等公共通行区域，消防、公共照明等附属设施，避难层、设备层或设备间等；
11.（三）物业服务用房和其他公共区域、公共设施；
12.（四）法律法规规定或物业买卖合同约定的其他共有部分。第15条，物业服务用房由建设单位免费提供，并应符合以下配置标准：
13.（一）根据建设工程项目总建筑面积的千分之五配置服务用房，其建筑面积最小不得低于一百平方米；
14.（二）服务用房必须具备水、电、采光、通风等基本的使用功能。
15. 业主委员会的办公用房将从物业服务用房中调配，其建筑面积不得少于二十平方米。
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