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会计这个职业是比较受欢迎的职业，会计有很多个小种类，今天要说的是房地产企业甲供材的增值税处理 ，对于这个职业不是很了解的可以看一下“甲供材”模式，房地产企业真的节税么？，增值税中，关于甲供材的处理，房地产企业甲供材料发票，甲方是否可以凭材料发票入成本？，房地产公司中“甲供材”如何进行账务处理？，房地产开发企业的甲供材的账务处理?，房地产开发企业销售新建房的增值税会计处理，甲供材中建筑企业如何选择一般计税方法和简易计税方法，临界值如何计算？??。
编者按：“营改增”后，“甲供材”问题变得备受重视，由于建设材料高税率的进项抵扣“诱惑”，使得“甲供材”还是“乙供材”成为房地产企业和建筑企业争抢的“香饽饽”。从表面来看，基于增值税销项减进项的税额计算方法，房地产企业选择“甲供材”，通过取得更多的进项抵扣降低自身税负，似乎没有太大的问题，然而就实际而言，房地产企业能否真正通过“甲供材”降低税负进而降低开发成本不能一概而论，除了增值税进项抵扣外，房地产企业的采购能力、供应商管理、谈判与议价能力等都影响着“甲供材”的实际效果。同时，伴随着“甲供材”方式的日益复杂化，税务机关在税收征管上的难度也日益加大。对于房地产企业而言，“甲供材”模式在税收上也存在着比较大的风险，稍不注意，就会踩中税收地雷。基于此，本文将就“甲供材”模式下，房地产企业的税务风险进行分析，以期为房地产企业开发模式的选择提供助益。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，“甲供材”是指全部或部分设备、材料、动力由发包方或业主自行采购，并将自行采购的设备、材料、动力交给施工企业进行施工的一种建筑工程现象。根据《建筑法》第二十五条规定和《建设工程质量管理条例》第十四条的相关规定可知，“甲供材”在法律层面是合法的，也是允许的。在“营改增”之后，由于采购建设材料可以取得17%的增值税进项发票，多数房地产企业纷纷选择“甲供材”模式开发房地产项目，然而，却并未实现预期中的减税效果。究其原因，需要深入分析增值税、土地增值税、企业所得税等几个重要税种。一、“甲供材”的增值税税负分析《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条（七）款规定，2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。从该条款可以看出，发包方或业主（以下称甲方，施工企业称乙方）购买的材料、设备或建筑配件在整个建筑工程造价中所占的比例，税法中未明确规定，只要甲方自己有购买设备、材料、动力的行为，即使是买一元钱的材料也是“甲供材”。一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务既可以采用一般计税方法，也可以采用简易计税方法，最终采用何种计税方法，取决于甲乙双方的谈判。此后，财政部、税务总局联合下发了《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2021]58号），文件第一条规定，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。该条款对《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条（七）款进行了调整，明确了符合条件的“甲供材”工程必须采用简易计税方法，规定条件主要有：1、提供工程服务的主体是建筑工程总承包单位，分包单位不适格；2、为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务；3、“甲供材”范围包括钢材、混凝土、砌体材料、预制构件四类中的一种或多种。此种情况下，乙方适用简易计税，甲方只能从乙方取得增值税3%的进项。从上述分析可以看出，不同的供材方式、不同的供材类型对于企业税负具有不同的影响。举例而言，某建筑项目，材料费：人工费为7:3，材料中砂石、混凝土占比10%并按3%简易征收，另60%材料可以取得17%的增值税进项发票。则，在“乙供材”情形下，乙方需缴纳税金：100×11%-60×17%-10×3%-20×6%=-0.7甲方取得进项税额：100×11%=11在“甲供材”情形下，乙方需缴纳税金：30×3%=0.9甲方取得进项税额：60×17%+30×3%+10×3%=11.4相比较而言，“乙供材”改为“甲供材”后，甲方税负下降0.4，而乙方税负上升1.6，在此情形下，乙方自然后选择增加劳务费用，当加价超过0.4时，对甲方而言，“甲供材”并不能体现其税负优势。因此，除供材方式外，发包方的谈判能力、甲乙双方是否为关联方、开发项目的人工费与材料费的比重、资金占用成本等都会直接影响到房地产企业的增值税税负。房地产企业在选择适用何种开发模式时，应对开发成本全盘考虑，进行纵向与横向的多重比较。在增值税发票开具方面，从目前的实践来看，“甲供材”主要有两种模式：1、“甲供材”作为工程款的一部分，甲方采购设备、材料、动力后交给乙方使用，并抵减部分工程款（例如，工程款共500万，甲方实际支付300万，剩余200万用“甲供材”抵工程款），其实质是将设备、材料、动力销售给乙方，乙方在其自身的工程施工成本中反映设备、材料、动力的成本，并按照工程预算价冲减应收账款（应收工程款）。2、“甲供材”与工程款无关，甲方采购设备、材料、动力后根据乙方的工程进度要求，交给乙方使用，并另行支付工程款（例如，工程款300万，“甲供材”200万），乙方提供建筑服务，在其自身的工程施工成本中不反映设备、材料、动力等成本。在第一种模式下，由于发包方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，而“甲供材”部分计入乙方的产值或销售额或收入。因此，乙方应按含“甲供材”金额全额向甲方开具增值税专用发票或增值税普通发票。在第二种模式下，由于发包方在发出材料时就直接计入了工程成本，同时，“甲供材”部分没有计入乙方的产值或销售额或收入。因此，乙方在最终开具建筑服务业增值税发票时，只能按不含“甲供材”金额向甲方开具增值税专用发票或增值税普通发票。二、“甲供材”的土地增值税处理在“营改增”之前，部分地方税务部门，对甲方提供的建筑材料不计入房地产开发成本，不予以作为土地增值税清算过程中的开发成本核算。“营改增”之后，房地产企业为掌控项目工程质量，对建筑工程中的材料由甲方购置，同时甲方获取材料采购发票。对于“甲供材”模式下甲方能否凭借材料采购发票进入房地产开发成本并在土地增值税税前扣除各地的口径不一。部分地方税务机关并不认可发包方凭借材料采购发票进入开发成本并享受加计扣除，这无疑加大了房地产企业的土地增值税税收负担。根据《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目：（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。因此，笔者认为，若甲方与乙方签订的建筑合同中明确标明了由甲方提供材料，乙方领用，并且能够提供合法有效的凭证，可以计入房地产开发成本，准予扣除。三、“甲供材”的企业所得税风险分析在建设施工的过程中，乙方需要根据工程进度安排建设材料，实际操作人员凭单据到甲方处领取相应的建设材料，但是实际工作中由于人为原因、管理漏洞及监督缺失等因素，乙方已经领取的建设材料不能发挥出应有的作用，而甲方根据乙方提供的单据计算开发成本对由乙方多领冒领的材料并没有做扣除计算，造成开发所需要的成本与实际成本不相符合。部分房地产企业会每月对建设材料做出结算，数目与种类繁多的建设材料也会导致数据作假、虚报等情况，让核算信息失效，不能准确的核算开发成本。同时，在“甲供材”情形下，以甲方作为采购结算方时，对“甲供材”进行账务处理的过程中，如果供货商没有向甲方提供相应的发票，“甲供材”在记入开发成本的过程中会因无法获取正规的发票，而不能进行及时的汇算清缴，增加甲方的税务负担及税务风险。最后，甲方在采购设备、材料、动力时取得的采购发票能否作为房地产开发成本在土地增值税税前扣除的问题也会影响甲方的企业所得税。举例而言，甲方与乙方签订了一份300万元的“甲供材”建筑合同。假设甲方提供的材料价款为200万元，乙方提供的劳务价款为100万元。乙方仅就100万元劳务价款开具建筑服务业增值税发票。若甲方无法凭借200万元的材料采购发票计入开发成本并于税前扣除，那么简单做一个测算，由于200万元无法计入开发成本导致增加的土地增值税和企业所得税税额为：土地增值税：200×30%=60万元（以最低税率简易计算）企业所得税：（200-60）×25%=35万元就实质而言，“甲供材”模式亦是房地产企业进行税收筹划的一种方式。涉及到经济交易的双方时，对一方有利的税收筹划方案设计，不一定对另一方有利，更多时候方案落地需要考虑多重因素。同时，任何的税收筹划安排都附带一定的税务风险，尤其是房地产企业税收体量巨大，一直都是税务稽查的重点行业，如何在合理控制税负的同时实现风险可控、合法筹划，是房地产企业应该慎重考虑的问题。在开发模式的选择上，无论是“甲供材”、合作建房抑或其他的安排，都要首先对税务和财务数据进行全面的分析，结合自身经营状况和谈判情况制定税收方案，而不能贸然选择。在税务稽查产生争议时，应当冷静客观的分析商业模式、交易结构、合同安排等内容，对于法无明文禁止或规定不明确的内容，应当结合税法原理、现行法律法规及类似案例进行分析和处理，在国地税合并和税收征管日趋完善的大背景下，企业更应当注重通过法律途径解决税务问题。（作者：刘天永，北京华税律师事务所主任，律协财税法专业委员会副主任兼秘书长，法学博士，经济学博士后，税务律师，注册会计师，注册税务师；QQ和个人微信号均为：977962，添加可互动交流。）
若工程合同里面涉及甲供材，那预算里如何调整呢？不能简单的直接把甲供材的材料价归为0，因为甲供材是要参与计取安全文明施工费的，可以先按甲方提供的材料价格或市场价计入，如果用计价软件，要把材料类别改为甲供材。那甲供材最后到底取不取税金呢？是税前扣除甲供材还是税后扣除甲供材呢？甲供材应该是不参与取税的，因为销项税的计取基数是税前工程造价–进项税–甲供材。而进项税中也不包括甲供材进项税只有以包括甲供材为基数记取的安全文明施工费进项税。增值税=销项税–进项税应交税金=增值税+附加税 (增值税的附加税指的是按增值税为基数计算的城市建设维护费和教育费附加）。按会计的企业所得税讲，交税是按企业所得交税，甲供材不属于企业所得，所以不取税。所以，对于一般计税的工程，直接在最后的工程造价里扣除甲供材就可以了。
房地产企业不允许甲供材料主要是税法的规定，房地产甲供的材料不允许记入计税成本。不允许甲供材料主要是为了堵住建安施工单位借甲供料少交建安营业税。如果企业有自购料的情况，材料价格应该记入工程总价计纳建安营业税。如果甲供料，税务会计的做法：先将材料成本记入工程的预付成本，工程完工后，建安总造价，包括正常外包给施工单位和自购的材料价格，在房地产项目所在地缴纳建安营业税后开具发票转入开发成本。
答:朋友,建筑公司是法定的纳税义务人,建筑公司让房地产公司负担该税金,房地产公司由于不是纳税人,只能计入营业外支出并不能在税前扣除. 因此,最好的办法就是让建筑公司给你补开4.14万元的发票,你计入开发成本中.
甲方供的材料就叫甲供材，这种一般结账的时候直接扣除你们的工程款的。合同时应该明确规定材料购进的增值税和税金附加由甲方承担的。收到材料账务处理预收账款借:工程物资贷:预收账款施工发出材料时借:工程施工--合同成本贷:工程物资 开具发票的时候开营业税。不存在重复交税，这是为了防止包工包料的工程偷税、漏税而做的规定、原材料不做增值税处理，计入工程的营业额进行征税。
房地产开发过程具有周期长、资金大、核算复杂的特点。营改增后，房地产开发企业销售新建房的涉税处理比营业税时代复杂很多，本文将探讨增值税及附加税的会计处理问题。房地产开发企业的年销售额一般都超过500万元，因此本文谈到的房地产开发企业均为一般纳税人。房地产开发企业若销售营改增前的房地产老项目，即建设施工许可证的日期是2016年5月1日前的项目，可以选择简易计税办法。房地产开发企业若选择简易计税办法，以销售不动产有关的全部价款和价外费用作为销售额，按照5%的征收率先在不动产所在地预缴增值税，借记“应交税费-预缴增值税-简易计税办法”，贷记“银行存款”。预缴增值税时，按照实际缴纳的增值税预缴城市维护建设税和教育费附加，借记“税金及附加”，贷记“应交税费-应交城市维护建设税”和“应交税费-应交教育费附加”。假设甲房地产开发企业于20XX年XX月销售位于市区的A项目，该项目开工日期是2014年4月1日，共获得含税销售额10500万元。该企业选择简易计税办法，则其应预缴的增值税=10500÷（1+5%）*5%=500万元，相应的城市维护建设税和教育费附加=500*（7%+3%）=50万元，会计分录如下：借：银行存款 10500 贷：预收账款 10500借：应交税费-预缴增值税-简易计税办法 500 贷：银行存款 500借：税金及附加 50 贷：应交税费-应交城市维护建设税 35 -应交教育费附加 15实际缴纳附加税时借：应交税费-应交城市维护建设税 35 -应交教育费附加 15 贷：银行存款 50房地产开发企业若销售营改增后的房地产项目，即建设施工许可证的日期是2016年5月1日后的项目，则只能选择一般计税方法。与简易计税办法相同，房地产开发企业以销售不动产有关的全部价款和价外费用为销售额，但是以9%的增值税率和3%的预缴率先在不动产所在地预缴增值税，借记“应交税费-预缴增值税-一般计税方法”，贷记“银行存款”。以实际缴纳的增值税计算城市维护建设税和教育费附加，借记“税金及附加”，贷记“应交税费-应交城市维护建设税”和“应交税费-应交教育费附加”，待实际缴纳时再结转。房地产开发企业在交付房屋给业主的当期要申报缴纳增值税，按照所交付房屋的建筑面积占总可售建筑面积的比例冲减土地价款，以冲减土地价款后的余额按照9%的增值税率确定应缴纳的增值税。此时，土地价款对应的增值税应当冲减主营业务成本，以保持主营业务收入的会计分录与增值税普通发票一致。申报缴纳增值税时应当抵减进项税和预缴增值税，同时按照实际缴纳的增值税补缴城市维护建设税和教育费附加。假设甲房地产开发企业是一般纳税人，2021年2月15日取得土地45000㎡，土地价款21800万元，其开发的A项目是2021年1月1日开工建设，总可售建筑面积为135000㎡。2021年1月-5月预售商品房，取得含税收入130800万元。2021年6月-12月交付房屋，当期可抵扣的进项税额为3500万元。相关会计分录如下：预售商品房时借：银行存款 130800 贷：预收账款 130800借：应交税费-预缴增值税-一般计税方法 3600 贷：银行存款 3600借：税金及附加 360 贷：应交税费-应交城市维护建设税 252 -应交教育费附加 108交付房屋时借：预收账款 130800 贷：主营业务收入 120000 应交税费-应交增值税（销项税额） 10800借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 1800 贷：主营业务成本 1800借：应交税费-应交增值税（销项税额） 10800 贷：应交税费-应交增值税（销项税额抵减） 1800 -应交增值税（进项税额） 3500 -预缴增值税-一般计税方法 3600 -未交增值税 1900借：应交税费-未交增值税 1900 贷：银行存款 1900借：税金及附加 190 贷：应交税费-应交城市维护建设税 133 -应交教育费附加 57借：应交税费-应交城市维护建设税 133 -应交教育费附加 57 贷：银行存款 190
重点了，“甲供材”中建筑企业在一般计税方法和简易计税方法中如何选择，临界点如何确定？例：目前增值税税率，建筑服务9%，购进设备、材料、动力等税率一般是13%。假设甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备）为X，建筑企业选择一般计税方法和简易计税办法分别如下：1、 一般计税方法下建筑企业应缴纳增值税为：应缴增值税=X*9%/（1+9%）-建筑企业采购设备、材料价税合计*13%/（1+13%）=X*8.25%-建筑企业采购设备、材料价税合计*11.5%2、 简易计税方法下建筑企业应缴增值税：应缴增值税=X*3%/（1+3%）=X*2.91%3、 两种方法下税负相同的临界点：X*8.25%-建筑企业采购设备、材料价税合计*11.5%=X*2.91%最后得出：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.464*X4、 从事房屋工程、路桥工程、水利工程、管道工程和装修工程的建筑企业，建筑企业自行采购的材料中一般30%左右的砂石料、砖和混泥土抵扣3%，70%左右的钢筋建筑材料抵扣13%，于是，临界点计算为：X*9%/（1+9%）-建筑企业采购设备、材料价税合计*70%*13%/（1+13%）-建筑企业采购设备、材料价税合计*30%*3%/（1+3%）=X*3%/（1+3%）最后得出：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.744*X分析结论：甲供材模式下，建筑企业按照一般计税或者简易计税方法的临界点参考：（1） 从事机电安装、钢结构安装的建筑企业的临界点参考值是：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.464*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备）具体为：建筑企业采购设备、材料价税合计＞46.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择一般计税方法有利。建筑企业采购设备、材料价税合计＜46.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择简易计税方法有利。（2） 从事房屋工程、路桥工程、水利工程、管道工程和装修工程的建筑企业的临界点参考值是：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.744*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备）具体为：建筑企业采购设备、材料价税合计＞74.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择一般计税方法有利。建筑企业采购设备、材料价税合计＜74.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择简易计税方法有利。政策摘要：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条第（七）款第2项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。”强调重点：“可以”选择简易计税方法。财税〔2021〕58号 《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。”强调重点：“适用”简易计税方法。
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