全国统一学习专线 8:30-21:00
会计这个职业是比较受欢迎的职业，会计有很多个小种类，今天要说的是房地产甲供材合理避税方法 ，对于这个职业不是很了解的可以看一下“甲供材”模式，房地产企业真的节税么？，房地产企业合理避税8个技巧，房地产企业甲供材账务处理，房地产开发甲供材问题 ，，甲供材中建筑企业如何选择一般计税方法和简易计税方法，临界值如何计算？，电梯算房地产企业的甲供材？??。
编者按：“营改增”后，“甲供材”问题变得备受重视，由于建设材料高税率的进项抵扣“诱惑”，使得“甲供材”还是“乙供材”成为房地产企业和建筑企业争抢的“香饽饽”。从表面来看，基于增值税销项减进项的税额计算方法，房地产企业选择“甲供材”，通过取得更多的进项抵扣降低自身税负，似乎没有太大的问题，然而就实际而言，房地产企业能否真正通过“甲供材”降低税负进而降低开发成本不能一概而论，除了增值税进项抵扣外，房地产企业的采购能力、供应商管理、谈判与议价能力等都影响着“甲供材”的实际效果。同时，伴随着“甲供材”方式的日益复杂化，税务机关在税收征管上的难度也日益加大。对于房地产企业而言，“甲供材”模式在税收上也存在着比较大的风险，稍不注意，就会踩中税收地雷。基于此，本文将就“甲供材”模式下，房地产企业的税务风险进行分析，以期为房地产企业开发模式的选择提供助益。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，“甲供材”是指全部或部分设备、材料、动力由发包方或业主自行采购，并将自行采购的设备、材料、动力交给施工企业进行施工的一种建筑工程现象。根据《建筑法》第二十五条规定和《建设工程质量管理条例》第十四条的相关规定可知，“甲供材”在法律层面是合法的，也是允许的。在“营改增”之后，由于采购建设材料可以取得17%的增值税进项发票，多数房地产企业纷纷选择“甲供材”模式开发房地产项目，然而，却并未实现预期中的减税效果。究其原因，需要深入分析增值税、土地增值税、企业所得税等几个重要税种。一、“甲供材”的增值税税负分析《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条（七）款规定，2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。从该条款可以看出，发包方或业主（以下称甲方，施工企业称乙方）购买的材料、设备或建筑配件在整个建筑工程造价中所占的比例，税法中未明确规定，只要甲方自己有购买设备、材料、动力的行为，即使是买一元钱的材料也是“甲供材”。一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务既可以采用一般计税方法，也可以采用简易计税方法，最终采用何种计税方法，取决于甲乙双方的谈判。此后，财政部、税务总局联合下发了《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2021]58号），文件第一条规定，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。该条款对《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条（七）款进行了调整，明确了符合条件的“甲供材”工程必须采用简易计税方法，规定条件主要有：1、提供工程服务的主体是建筑工程总承包单位，分包单位不适格；2、为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务；3、“甲供材”范围包括钢材、混凝土、砌体材料、预制构件四类中的一种或多种。此种情况下，乙方适用简易计税，甲方只能从乙方取得增值税3%的进项。从上述分析可以看出，不同的供材方式、不同的供材类型对于企业税负具有不同的影响。举例而言，某建筑项目，材料费：人工费为7:3，材料中砂石、混凝土占比10%并按3%简易征收，另60%材料可以取得17%的增值税进项发票。则，在“乙供材”情形下，乙方需缴纳税金：100×11%-60×17%-10×3%-20×6%=-0.7甲方取得进项税额：100×11%=11在“甲供材”情形下，乙方需缴纳税金：30×3%=0.9甲方取得进项税额：60×17%+30×3%+10×3%=11.4相比较而言，“乙供材”改为“甲供材”后，甲方税负下降0.4，而乙方税负上升1.6，在此情形下，乙方自然后选择增加劳务费用，当加价超过0.4时，对甲方而言，“甲供材”并不能体现其税负优势。因此，除供材方式外，发包方的谈判能力、甲乙双方是否为关联方、开发项目的人工费与材料费的比重、资金占用成本等都会直接影响到房地产企业的增值税税负。房地产企业在选择适用何种开发模式时，应对开发成本全盘考虑，进行纵向与横向的多重比较。在增值税发票开具方面，从目前的实践来看，“甲供材”主要有两种模式：1、“甲供材”作为工程款的一部分，甲方采购设备、材料、动力后交给乙方使用，并抵减部分工程款（例如，工程款共500万，甲方实际支付300万，剩余200万用“甲供材”抵工程款），其实质是将设备、材料、动力销售给乙方，乙方在其自身的工程施工成本中反映设备、材料、动力的成本，并按照工程预算价冲减应收账款（应收工程款）。2、“甲供材”与工程款无关，甲方采购设备、材料、动力后根据乙方的工程进度要求，交给乙方使用，并另行支付工程款（例如，工程款300万，“甲供材”200万），乙方提供建筑服务，在其自身的工程施工成本中不反映设备、材料、动力等成本。在第一种模式下，由于发包方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，而“甲供材”部分计入乙方的产值或销售额或收入。因此，乙方应按含“甲供材”金额全额向甲方开具增值税专用发票或增值税普通发票。在第二种模式下，由于发包方在发出材料时就直接计入了工程成本，同时，“甲供材”部分没有计入乙方的产值或销售额或收入。因此，乙方在最终开具建筑服务业增值税发票时，只能按不含“甲供材”金额向甲方开具增值税专用发票或增值税普通发票。二、“甲供材”的土地增值税处理在“营改增”之前，部分地方税务部门，对甲方提供的建筑材料不计入房地产开发成本，不予以作为土地增值税清算过程中的开发成本核算。“营改增”之后，房地产企业为掌控项目工程质量，对建筑工程中的材料由甲方购置，同时甲方获取材料采购发票。对于“甲供材”模式下甲方能否凭借材料采购发票进入房地产开发成本并在土地增值税税前扣除各地的口径不一。部分地方税务机关并不认可发包方凭借材料采购发票进入开发成本并享受加计扣除，这无疑加大了房地产企业的土地增值税税收负担。根据《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目：（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。因此，笔者认为，若甲方与乙方签订的建筑合同中明确标明了由甲方提供材料，乙方领用，并且能够提供合法有效的凭证，可以计入房地产开发成本，准予扣除。三、“甲供材”的企业所得税风险分析在建设施工的过程中，乙方需要根据工程进度安排建设材料，实际操作人员凭单据到甲方处领取相应的建设材料，但是实际工作中由于人为原因、管理漏洞及监督缺失等因素，乙方已经领取的建设材料不能发挥出应有的作用，而甲方根据乙方提供的单据计算开发成本对由乙方多领冒领的材料并没有做扣除计算，造成开发所需要的成本与实际成本不相符合。部分房地产企业会每月对建设材料做出结算，数目与种类繁多的建设材料也会导致数据作假、虚报等情况，让核算信息失效，不能准确的核算开发成本。同时，在“甲供材”情形下，以甲方作为采购结算方时，对“甲供材”进行账务处理的过程中，如果供货商没有向甲方提供相应的发票，“甲供材”在记入开发成本的过程中会因无法获取正规的发票，而不能进行及时的汇算清缴，增加甲方的税务负担及税务风险。最后，甲方在采购设备、材料、动力时取得的采购发票能否作为房地产开发成本在土地增值税税前扣除的问题也会影响甲方的企业所得税。举例而言，甲方与乙方签订了一份300万元的“甲供材”建筑合同。假设甲方提供的材料价款为200万元，乙方提供的劳务价款为100万元。乙方仅就100万元劳务价款开具建筑服务业增值税发票。若甲方无法凭借200万元的材料采购发票计入开发成本并于税前扣除，那么简单做一个测算，由于200万元无法计入开发成本导致增加的土地增值税和企业所得税税额为：土地增值税：200×30%=60万元（以最低税率简易计算）企业所得税：（200-60）×25%=35万元就实质而言，“甲供材”模式亦是房地产企业进行税收筹划的一种方式。涉及到经济交易的双方时，对一方有利的税收筹划方案设计，不一定对另一方有利，更多时候方案落地需要考虑多重因素。同时，任何的税收筹划安排都附带一定的税务风险，尤其是房地产企业税收体量巨大，一直都是税务稽查的重点行业，如何在合理控制税负的同时实现风险可控、合法筹划，是房地产企业应该慎重考虑的问题。在开发模式的选择上，无论是“甲供材”、合作建房抑或其他的安排，都要首先对税务和财务数据进行全面的分析，结合自身经营状况和谈判情况制定税收方案，而不能贸然选择。在税务稽查产生争议时，应当冷静客观的分析商业模式、交易结构、合同安排等内容，对于法无明文禁止或规定不明确的内容，应当结合税法原理、现行法律法规及类似案例进行分析和处理，在国地税合并和税收征管日趋完善的大背景下，企业更应当注重通过法律途径解决税务问题。（作者：刘天永，北京华税律师事务所主任，律协财税法专业委员会副主任兼秘书长，法学博士，经济学博士后，税务律师，注册会计师，注册税务师；QQ和个人微信号均为：977962，添加可互动交流。）
一、在企业内部进行避税筹划 1.利用货币时间价值进行避税筹划货币的时间价值是指货币在周转使用过程中随着时间推移而发生的价值增值，它表现了货币价值的时间性利用货币时间价值进行避税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但可以从各个期限纳税额的变化中获得收益，相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。2.利用临界点进行避税筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重税负的方法目前该方法在房地产开发中筹划土地增值税时应用最多税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税起征点的规定意味着避税筹划空间的存在这里20%的增值额就是临界点，可以在此进行避税筹划。3.利用建房的方式进行避税筹划我国税法规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行避税筹划 例如，房地产企业若在开发之初就能确定最终用户，并按代建房情况操作，其收入可用服务业、代理业、税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收，企业可以充分利用这一系列税收优惠政策。4.合作开发方式合理避税利用此方法可以通过经营收入利息收入以及分红收入在收入性质上可以相互转化，企业可以根据实际需要选择恰当的经营方式以减轻税收负担。例：甲公司拟投入资金200万与乙公司合作开发一个商住楼项目。甲公司可采取以下几种方法与乙公司合作：(1)甲公司出资200万与乙合作开发该商住楼(2)甲公司可通过银行把200万元出借给乙公司参与该商住楼开发(3)甲公司可以采取投资入股方式参与该商住楼开发筹划分析：现假定甲公司1年后中途退出该商住楼开发项目，经与乙公司协商分得现金40万元。方案一、合作开发甲公司与乙公司合作开发该商住楼，1年后所得为40万元，收入按税法规定作为项目收入分利，由于甲公司出资金其收入不分摊任何成本。在公司分得40万时，相当于公司将合作开发的商住楼中属于自己的部分转让给了乙公司，转让价格240万元，转让收入需缴纳不动产销售的营业税及附加费、土地增值税、印花税、所得税后方为所得。 方案二、出借资金假如甲公司通过银行将200万元借给乙公司，利率为5％，1年后甲公司同样收回40万元，其作为利息收入应缴金融业营业税及附加、所得税后方为所得。方案三、投资入股，商务楼完工销售后分回股利由于甲、乙两个公司税率相同，公司40万元税后利润不需补税即甲公司所获经济利益为40万元。 筹划结果：从上面的比较可以看出这三种方案单从节税角度看，第三种方案为最佳。即甲公司将200万作为投资入股，分回的40万税后利润不需要补税，成为甲公司实际获得的经济利益。 5.股权转让 某房地产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者，开发成本18亿元售价28亿元，按规定此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元(计算过程略) 筹划分析：该房地产开发公司可以先投资成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款，具体的操作过程如下： 第一步、联合其他股东共同出资，设立一控股子公司“某某大酒店”，某某大酒店拥有法人资格独立核算。 第二部、某某大酒店进行固定资产建设，相关建设资金由房产开发公司提供，并作应付款项处理。 第三部、固定资产建成后，房产公司将拥有大酒店的股权全部转让给外国投资者，房产公司收回股权转让价款及大酒店所有债权。 筹划结果：经过上述一番筹划，虽然股权转让收益需要缴纳企业所得税，但这部分所得税是房产开发收益本来就需要缴纳的，但股权转让业务不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，从而少纳了不动产转让过程的巨额税款。6.签订合同装修费某开发公司为了促销，优惠客户赠送客户装修费，有一套高级住宅1平方米1万元，面积为100平方。价款为100万元，开发商在与客户签订的合同中规定有10万元是赠送给客户的这10万元装修费如何避税。筹划分析：按规定10万元要进入宣传费的，如果这笔费用在该企业全部销售收入纳税范围内，则当年可以在企业所得税前列支。如果合同中规定这套住宅是向客户交付已经装修完毕的住宅，合同中不去强调指出有10万元装修费用，这时10万元的装修费就可以计入成本，并允许税前扣除。 筹划结果：经过这样的筹划，10万元的装修费就成了税前可扣除项目，这笔装修费被轻松消化掉。 通过避税筹划对各种备选的经营方式纳税方案进行择优尽管在主观上是为了减轻自身的税收负担，但在客观上都是在税收经济杠杆作用下逐步走向优化产业结构和合理配置资源的道理，体现了的产业政策，从而更好地更快地发挥的税收宏观调控职能。 二、在企业外部进行避税筹划 企业外部避税筹划，即在企业外部搭建免税平台，为节税创造空间 具体实施分两步： 7.企业外注册免税公司免税公司是指不以生产经营为主要目的，而是为获得税收优惠，取得税收比较优势，或者方便资金转化而设立的具有明确经营地址和联系方式的公司免税公司的设置形式主要包括： (1)个人投资企业。个人独资企业只缴纳个人所得税，不缴企业所得税，比有限责任公司少了一道所得税个人独资企业除营业税外，其个人所得税是根据开票金额定额征收的。 (2)销售代理服务公司。为鼓励第三产业发展，为新办的服务性企业制定了一系列税收优惠政策作为房地产企业，可以办一些服务性企业，比如销售代理服务、咨询、广告公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去完成，从而争取到优惠政策 房地产企业付给销售代理公司的手续费，虽然形成代理企业的收入，但代理企业可以享受一年的免税待遇而这部分代理手续费也合法地形成了房地产企业的成本费用，导致了房地产企业利润的下降，从而在纳税上形成良好的互动局面，达到节税目的。 (3)装饰装修公司。装修公司取得的装修收入，只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2个百分点；剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。装饰装修公司既不是土地转让单位，也不是房产转让单位，因此它取得的收入不缴土地增值税。 (4)物业管理公司。我国税法规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。可见，物业管理公司不仅可以代收很多费用，而且其代收费用是不用缴税的因此，房地产企业应成立物业管理公司，将所有代收费用业务分解出来，交由新成立的物业公司代收，这样各种代收款项就不会被并入营业额中缴纳营业税 由于物业管理企业本身是居民服务企业，可以争取到企业所得税的税收减免，而房地产企业则不存在这样的减税空间。 8. 业务转移 (1)收入转移方法a.资产转移法。房地产企业的门面房、出租房，会为企业带来大量的收益，是企业的优良资产，也是重点税源。如果这些资产由企业自我经营，由于没有任何营业税和所得税的免税机会，企业将必须面对沉重的税收负担 房地产企业可通过承包、租赁、投资、买卖等方式，将资产转移到免税公司或者低税公司，这可以为企业节省一大笔税费。b.业务转移法。即把回报较高的业务从房地产企业分离出去，转给可以享受税收优惠的新办公司经营。c.定价转移法。即把商品压价卖给自己的销售公司，再通过销售公司卖给自己的最终客户。通过定价转移法节税的前提是，销售公司必须享有优惠政策。(2)成本费用分摊法。如果收入转移困难，就应反其道而行之，即增加房地产企业的开发成本和费用。 a.资金借贷法。即由免税公司将资金拆借给房地产公司，并且向房地产公司收取资金占用费的方法，该法对借贷双方都可产生节税效果。b.租赁法。由免税公司将房产、办公楼租给房地产企业使用，并且向其收取房屋租赁费 这样，房地产公司通过支付租赁费形成它的开支，而收取租金的公司肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司，节税效果比较明显。c.服务收费法。前两个方法的前提是必须拥有一定的资金或财产，如果免税公司不具备这些条件，可考虑采用收取手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费等费用的服务收费法。
你们要先把材料转到乙方。借：其他应收款800贷：工程物质800等发票来时借：开发成本3000贷：其他应收款800应付账款2200依你的分录借：开发成本2200贷：应付账款2200由于那800是你们自己供料的，你们不用再重复处理了，但你们要扣对方的工程款的营业税的要按3000来扣。
根据《人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。因此，对建筑施工单位承建的建筑工程，不管合同价款如何签订，会计上如何核算，均应按建筑工程的总体造价，按现行营业税的有关规定缴纳 “建筑业”营业税，也就是说对甲方所供的材料应计入建筑施工单位的建筑业计税营业税额中缴纳营业税。
重点了，“甲供材”中建筑企业在一般计税方法和简易计税方法中如何选择，临界点如何确定？例：目前增值税税率，建筑服务9%，购进设备、材料、动力等税率一般是13%。假设甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备）为X，建筑企业选择一般计税方法和简易计税办法分别如下：1、 一般计税方法下建筑企业应缴纳增值税为：应缴增值税=X*9%/（1+9%）-建筑企业采购设备、材料价税合计*13%/（1+13%）=X*8.25%-建筑企业采购设备、材料价税合计*11.5%2、 简易计税方法下建筑企业应缴增值税：应缴增值税=X*3%/（1+3%）=X*2.91%3、 两种方法下税负相同的临界点：X*8.25%-建筑企业采购设备、材料价税合计*11.5%=X*2.91%最后得出：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.464*X4、 从事房屋工程、路桥工程、水利工程、管道工程和装修工程的建筑企业，建筑企业自行采购的材料中一般30%左右的砂石料、砖和混泥土抵扣3%，70%左右的钢筋建筑材料抵扣13%，于是，临界点计算为：X*9%/（1+9%）-建筑企业采购设备、材料价税合计*70%*13%/（1+13%）-建筑企业采购设备、材料价税合计*30%*3%/（1+3%）=X*3%/（1+3%）最后得出：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.744*X分析结论：甲供材模式下，建筑企业按照一般计税或者简易计税方法的临界点参考：（1） 从事机电安装、钢结构安装的建筑企业的临界点参考值是：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.464*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备）具体为：建筑企业采购设备、材料价税合计＞46.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择一般计税方法有利。建筑企业采购设备、材料价税合计＜46.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择简易计税方法有利。（2） 从事房屋工程、路桥工程、水利工程、管道工程和装修工程的建筑企业的临界点参考值是：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.744*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备）具体为：建筑企业采购设备、材料价税合计＞74.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择一般计税方法有利。建筑企业采购设备、材料价税合计＜74.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择简易计税方法有利。政策摘要：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条第（七）款第2项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。”强调重点：“可以”选择简易计税方法。财税〔2021〕58号 《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。”强调重点：“适用”简易计税方法。
是指由基本建设单位(即甲方房地产企业)提供原材料,施工单位(乙方)仅提供建筑劳务的...借记开发本钱、贷记应付账款-应付工程款-甲供材(供应商辅助核算-×材料供应商)
通过小编辛苦整理的相关知识：房地产甲供材合理避税方法，相信对您有所帮助。
