全国统一学习专线 8:30-21:00
会计这个职业是比较受欢迎的职业，会计有很多个小种类，今天要说的是房地产企业甲供材的涉税 ，对于这个职业不是很了解的可以看一下“甲供材”模式，房地产企业真的节税么？，房地产开发企业甲供材如何抵扣进项税额及材料采购过程中运输和材料发票开具技巧?，房地产开发企业的成本核算问题，甲供材中建筑企业如何选择一般计税方法和简易计税方法，临界值如何计算？，甲供材料的营业税如何在所得税税前扣除，税收筹划|建筑业甲供工程如何使甲方获得更大的税收利益??。
◎ 华税税务稽查组编者按：“营改增”后，“甲供材”问题变得备受重视，由于建设材料高税率的进项抵扣“诱惑”，使得“甲供材”还是“乙供材”成为房地产企业和建筑企业争抢的“香饽饽”。从表面来看，基于增值税销项减进项的税额计算方法，房地产企业选择“甲供材”，通过取得更多的进项抵扣降低自身税负，似乎没有太大的问题，然而就实际而言，房地产企业能否真正通过“甲供材”降低税负进而降低开发成本不能一概而论，除了增值税进项抵扣外，房地产企业的采购能力、供应商管理、谈判与议价能力等都影响着“甲供材”的实际效果。同时，伴随着“甲供材”方式的日益复杂化，税务机关在税收征管上的难度也日益加大。对于房地产企业而言，“甲供材”模式在税收上也存在着比较大的风险，稍不注意，就会踩中税收地雷。基于此，本文将就“甲供材”模式下，房地产企业的税务风险进行分析，以期为房地产企业开发模式的选择提供助益。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，“甲供材”是指全部或部分设备、材料、动力由发包方或业主自行采购，并将自行采购的设备、材料、动力交给施工企业进行施工的一种建筑工程现象。根据《建筑法》第二十五条规定和《建设工程质量管理条例》第十四条的相关规定可知，“甲供材”在法律层面是合法的，也是允许的。在“营改增”之后，由于采购建设材料可以取得17%的增值税进项发票，多数房地产企业纷纷选择“甲供材”模式开发房地产项目，然而，却并未实现预期中的减税效果。究其原因，需要深入分析增值税、土地增值税、企业所得税等几个重要税种。一、“甲供材”的增值税税负分析《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条（七）款规定，2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。从该条款可以看出，发包方或业主（以下称甲方，施工企业称乙方）购买的材料、设备或建筑配件在整个建筑工程造价中所占的比例，税法中未明确规定，只要甲方自己有购买设备、材料、动力的行为，即使是买一元钱的材料也是“甲供材”。一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务既可以采用一般计税方法，也可以采用简易计税方法，最终采用何种计税方法，取决于甲乙双方的谈判。此后，财政部、税务总局联合下发了《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2021]58号），文件第一条规定，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。该条款对《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条（七）款进行了调整，明确了符合条件的“甲供材”工程必须采用简易计税方法，规定条件主要有：1、提供工程服务的主体是建筑工程总承包单位，分包单位不适格；2、为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务；3、“甲供材”范围包括钢材、混凝土、砌体材料、预制构件四类中的一种或多种。此种情况下，乙方适用简易计税，甲方只能从乙方取得增值税3%的进项。从上述分析可以看出，不同的供材方式、不同的供材类型对于企业税负具有不同的影响。举例而言，某建筑项目，材料费：人工费为7:3，材料中砂石、混凝土占比10%并按3%简易征收，另60%材料可以取得17%的增值税进项发票。则，在“乙供材”情形下，乙方需缴纳税金：100×11%-60×17%-10×3%-20×6%=-0.7甲方取得进项税额：100×11%=11在“甲供材”情形下，乙方需缴纳税金：30×3%=0.9甲方取得进项税额：60×17%+30×3%+10×3%=11.4相比较而言，“乙供材”改为“甲供材”后，甲方税负下降0.4，而乙方税负上升1.6，在此情形下，乙方自然后选择增加劳务费用，当加价超过0.4时，对甲方而言，“甲供材”并不能体现其税负优势。因此，除供材方式外，发包方的谈判能力、甲乙双方是否为关联方、开发项目的人工费与材料费的比重、资金占用成本等都会直接影响到房地产企业的增值税税负。房地产企业在选择适用何种开发模式时，应对开发成本全盘考虑，进行纵向与横向的多重比较。在增值税发票开具方面，从目前的实践来看，“甲供材”主要有两种模式：1、“甲供材”作为工程款的一部分，甲方采购设备、材料、动力后交给乙方使用，并抵减部分工程款（例如，工程款共500万，甲方实际支付300万，剩余200万用“甲供材”抵工程款），其实质是将设备、材料、动力销售给乙方，乙方在其自身的工程施工成本中反映设备、材料、动力的成本，并按照工程预算价冲减应收账款（应收工程款）。2、“甲供材”与工程款无关，甲方采购设备、材料、动力后根据乙方的工程进度要求，交给乙方使用，并另行支付工程款（例如，工程款300万，“甲供材”200万），乙方提供建筑服务，在其自身的工程施工成本中不反映设备、材料、动力等成本。在第一种模式下，由于发包方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，而“甲供材”部分计入乙方的产值或销售额或收入。因此，乙方应按含“甲供材”金额全额向甲方开具增值税专用发票或增值税普通发票。在第二种模式下，由于发包方在发出材料时就直接计入了工程成本，同时，“甲供材”部分没有计入乙方的产值或销售额或收入。因此，乙方在最终开具建筑服务业增值税发票时，只能按不含“甲供材”金额向甲方开具增值税专用发票或增值税普通发票。二、“甲供材”的土地增值税处理在“营改增”之前，部分地方税务部门，对甲方提供的建筑材料不计入房地产开发成本，不予以作为土地增值税清算过程中的开发成本核算。“营改增”之后，房地产企业为掌控项目工程质量，对建筑工程中的材料由甲方购置，同时甲方获取材料采购发票。对于“甲供材”模式下甲方能否凭借材料采购发票进入房地产开发成本并在土地增值税税前扣除各地的口径不一。部分地方税务机关并不认可发包方凭借材料采购发票进入开发成本并享受加计扣除，这无疑加大了房地产企业的土地增值税税收负担。根据《税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定，土地增值税的扣除项目：（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。因此，笔者认为，若甲方与乙方签订的建筑合同中明确标明了由甲方提供材料，乙方领用，并且能够提供合法有效的凭证，可以计入房地产开发成本，准予扣除。三、“甲供材”的企业所得税风险分析在建设施工的过程中，乙方需要根据工程进度安排建设材料，实际操作人员凭单据到甲方处领取相应的建设材料，但是实际工作中由于人为原因、管理漏洞及监督缺失等因素，乙方已经领取的建设材料不能发挥出应有的作用，而甲方根据乙方提供的单据计算开发成本对由乙方多领冒领的材料并没有做扣除计算，造成开发所需要的成本与实际成本不相符合。部分房地产企业会每月对建设材料做出结算，数目与种类繁多的建设材料也会导致数据作假、虚报等情况，让核算信息失效，不能准确的核算开发成本。同时，在“甲供材”情形下，以甲方作为采购结算方时，对“甲供材”进行账务处理的过程中，如果供货商没有向甲方提供相应的发票，“甲供材”在记入开发成本的过程中会因无法获取正规的发票，而不能进行及时的汇算清缴，增加甲方的税务负担及税务风险。最后，甲方在采购设备、材料、动力时取得的采购发票能否作为房地产开发成本在土地增值税税前扣除的问题也会影响甲方的企业所得税。举例而言，甲方与乙方签订了一份300万元的“甲供材”建筑合同。假设甲方提供的材料价款为200万元，乙方提供的劳务价款为100万元。乙方仅就100万元劳务价款开具建筑服务业增值税发票。若甲方无法凭借200万元的材料采购发票计入开发成本并于税前扣除，那么简单做一个测算，由于200万元无法计入开发成本导致增加的土地增值税和企业所得税税额为：土地增值税：200×30%=60万元（以最低税率简易计算）企业所得税：（200-60）×25%=35万元就实质而言，“甲供材”模式亦是房地产企业进行税收筹划的一种方式。涉及到经济交易的双方时，对一方有利的税收筹划方案设计，不一定对另一方有利，更多时候方案落地需要考虑多重因素。同时，任何的税收筹划安排都附带一定的税务风险，尤其是房地产企业税收体量巨大，一直都是税务稽查的重点行业，如何在合理控制税负的同时实现风险可控、合法筹划，是房地产企业应该慎重考虑的问题。在开发模式的选择上，无论是“甲供材”、合作建房抑或其他的安排，都要首先对税务和财务数据进行全面的分析，结合自身经营状况和谈判情况制定税收方案，而不能贸然选择。在税务稽查产生争议时，应当冷静客观的分析商业模式、交易结构、合同安排等内容，对于法无明文禁止或规定不明确的内容，应当结合税法原理、现行法律法规及类似案例进行分析和处理，在国地税合并和税收征管日趋完善的大背景下，企业更应当注重通过法律途径解决税务问题。
亲爱的学员!您好! 材料可抵扣17%,购沙石料只能抵扣3%。参考肖太寿财税工作室2016年4月7日文章《营改增后建筑企业“甲供材”涉税风险控制的合同签订技巧。
一、房地产开发企业的行业特殊性具体体现在哪些方面?1、具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点2、涉及到的关系部门、行业众多，收费项目烦杂3、成本的可比性低4、法规适用存在差异、专门法规多。5、涉税风险较高6、相关法规的地方差异二、房地产开发企业的成本核算1、怎样设置成本核算项目?2、土地的取得有哪些方式?(出让、企业转让、投资转让、合作建房。)3、土地取得后是入无形资产还是开发成本?(资产形态的变换)4、股权收购取得的土地溢价能计入开发成本吗?5、开发企业面对名目众多的收费怎样区别开发成本还是期间费用?(展开:开发成本的归集和明细科目)6、多个成本项目的共享费用如何分摊?7、开发成本何时结转到开发产品?8、“拆一还一”的成本怎样反映、何时计入?9、借款利息是资本化还是费用化，如何区分?10、预提费用要注意些什么?11、成本分配是按建筑面积还是按可销售面积?三、房地产开发企业销售环节核心问题1、预售房款何时确认销售实现?2、视同销售应不应该反映收入、怎样反映?3、“买房送家俱、电器”如何确认销售收入?4、楼价打折销售应该注意什么问题?5、代收款项要注意些什么?四、房地产企业核心业务的涉税处理1、开发企业涉及的税收有几个税种，开发的各阶段是哪些?2、会计成本和计税成本有什么区别?3、计税成本和税前扣除有什么不同吗?(公共配套设施)4、印花税并无属地管辖的规定，但一份凭证应纳税额超过五百元的由谁管辖?5、甲供材要如何处理?麻烦是什么?6、设备是选择甲购还是乙购好，差别是什么?7、装修款能另外开票收取吗?8、企业所得税的税前扣除与土地增值税的税前扣除有哪些异同?9、年度企业所得税汇算清缴要做哪些准备?10、土地增值税清算要做哪些准备?11、怎样防范和规避涉税风险?这个在正保教育开放平台上有专门课程的，你可以看一下。
重点了，“甲供材”中建筑企业在一般计税方法和简易计税方法中如何选择，临界点如何确定？例：目前增值税税率，建筑服务9%，购进设备、材料、动力等税率一般是13%。假设甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备）为X，建筑企业选择一般计税方法和简易计税办法分别如下：1、 一般计税方法下建筑企业应缴纳增值税为：应缴增值税=X*9%/（1+9%）-建筑企业采购设备、材料价税合计*13%/（1+13%）=X*8.25%-建筑企业采购设备、材料价税合计*11.5%2、 简易计税方法下建筑企业应缴增值税：应缴增值税=X*3%/（1+3%）=X*2.91%3、 两种方法下税负相同的临界点：X*8.25%-建筑企业采购设备、材料价税合计*11.5%=X*2.91%最后得出：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.464*X4、 从事房屋工程、路桥工程、水利工程、管道工程和装修工程的建筑企业，建筑企业自行采购的材料中一般30%左右的砂石料、砖和混泥土抵扣3%，70%左右的钢筋建筑材料抵扣13%，于是，临界点计算为：X*9%/（1+9%）-建筑企业采购设备、材料价税合计*70%*13%/（1+13%）-建筑企业采购设备、材料价税合计*30%*3%/（1+3%）=X*3%/（1+3%）最后得出：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.744*X分析结论：甲供材模式下，建筑企业按照一般计税或者简易计税方法的临界点参考：（1） 从事机电安装、钢结构安装的建筑企业的临界点参考值是：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.464*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备）具体为：建筑企业采购设备、材料价税合计＞46.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择一般计税方法有利。建筑企业采购设备、材料价税合计＜46.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择简易计税方法有利。（2） 从事房屋工程、路桥工程、水利工程、管道工程和装修工程的建筑企业的临界点参考值是：建筑企业采购设备、材料价税合计=0.744*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备）具体为：建筑企业采购设备、材料价税合计＞74.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择一般计税方法有利。建筑企业采购设备、材料价税合计＜74.4%*甲供材合同中约定的工程价税合计（不含甲方购买的材料和设备），建筑企业选择简易计税方法有利。政策摘要：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号附件2）第一条第（七）款第2项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。”强调重点：“可以”选择简易计税方法。财税〔2021〕58号 《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》“建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。”强调重点：“适用”简易计税方法。
问题很好。 但你要注意，有明确的文件规定禁止各种形式的“包税”。（见下文的引用）。 国务院关于加强依法治税严格税收管理权限的通知 国发〔1998〕第4号 四、进一步加强税收征管工作。各级税务机关必须正确履行税法赋予的职责，做到依法征税，应收尽收，严禁各种形式的“包税”。 所以，从法律上讲纳税义务是每个企业自身不可转让，不可受担保的债务。我承认在个人与个人之间的房产买卖中，包税现象很多，但个人是没有财务账簿的，所以可行；对企业严格来讲是不可行的。 从操作层面讲，如果甲为乙付掉了该营业税，财务上甲可以做费用，比如营业费用。但税法上是不可能让你列支的，因为这与本企业的生产经营无关。如果甲还要列支，那只能是通过非法的途径了，比如说搞些发票来啊（坚决不鼓励！！） 如果乙自行交税，当然报2800的税基。发票就开800，这里不必与申报表一致。乙确认收入也确认800。
引言：建筑服务存在增值税税负差，选择一般计税或是简易计税方法，应当提前评估测算，否则将对自身利润产生不利影响。一、前言2016年5月1日全面营改增后，建筑服务可划分为增值税一般计税项目和简易计税项目，分别适用9%的税率和3%的征收率。由于两者有6%的税负差，因此在合同签订时，无论对甲方建设单位、发包方来说，还是对作为乙方的施工企业或是其他承包人来说，选择适合的计税方法，将对自身利润产生重要影响。二、建筑业一般计税VS简易计税根据《财政部、税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，当发生财政部和税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。1、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。2、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。另外，根据《税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2021〕58号）规定：建筑工程承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。如果符合上述条件，分包方只能适用简易计税开具3%的增值税发票。这期我们先从甲方的角度，测算如何获取最大的税收利益，其总的原则是增值税进项税额大的时候，选择一般计税，进项税额小的时候，选择简易计税。但多大算大，多小又算小呢？ 三、测算分析某建设单位（甲方）与某建筑安装公司（乙方，一般纳税人）签订合同，工程总造价含税金额为1000万。如果是包工包料，建筑安装公司只能适用一般计税方法，按建筑工程服务9%的税率开具增值税专用发票；如果是清包工，则建安公司必然会选择简易计税方法，按3%的征收率开具增值税发票；如果是甲供材，则建筑安装公司会根据甲供材的比例来确定是适用一般计税方式还是简易计税方式。我们设该项目材料价款为含税金额X，增值税率为13%。1、包工包料采用一般计税方式可取得进项税A=1000万元/（1+9%）×9%=82.57万元；2、清包工采用简易计税方式可取得进项税B=（1000万元-X）/(1+3%)×3%；3、甲供材采用材料部分一般计税、施工部分简易计税方式可取得进项税C=X/(1+13%)×13%+（1000万元-X）/(1+3%)×3%。测算分析一：由于X>0，所以根据以上公式可以推导出：C>B；也就是说在以上计税方式中，以甲供材方式发包取得的进项税额必然比以清包工方式取得的进项税额多。由于材料采购金额X是一个变量，因此，B、C也是随着X的变化而变化的，而A则是固定不变的；1、令B=A，即假设X为一定时，以清包工方式取得的进项税额也能达到一般计税效果：（1000万元-X）/(1+3%)×3%=82.57，求出X=-1834.9万元，显然，材料采购金额不可能为负数。结论一：发包工程全部采取简易计税方法，对于甲方来说，无论如何不可能达到进项税额最大化的目标。测算分析二：令C=A，即假设X为一定时，以甲供材方式取得的进项税额也能达到全额一般计税效果：X/(1+13%)×13%+（1000万元-X）/(1+3%)×3%=82.57；求出X=622.03万元。在这个项目中，当建设单位直接采购材料金额达622.03万元，也就是达到工程总价62.2%时，即达到平衡点，采购的材料大于这个比例，进项税能获得更多。结论二：甲方采购材料达到工程总价62.2%比例时即达到平衡点。当采购的材料大于这个比例，采取甲供材方式，对甲方来说更有利；当甲方采购材料金额低于这个比例时，不宜采用甲供材的方式发包工程，而应当采用包工包料按一般计税方式取得进项税额。测算分析三：上述计算方法是在比较理想状态下，材料采购都能取得13%税率发票的基础上而测算的，实践中建筑企业取得的材料税率可能有3%、6%、9%、13%多种，我们可以根据不同税率的材料的比例，算出一个加权平均税率Y%，这个加权平均税率必然小于13%。将Y%替换13%，代入公式：X/(1+Y%)×Y%+（1000万元-X）/(1+3%)×3%=82.57最终结果必然比原来13%时数值大，也就是平衡点数额会更大。 假设当取得材料加权平均税率为10%时，X=907.85，即甲方直接采购材料金额达907.85万元，也就是说达到工程总价90.79%时，即是达到平衡点。假设材料采购金额占100%时，设加权税率为Z%，代入公式：1000/(1+Z%)×Z%+0=82.57，求出Z%=9%。结论三：直接采购材料加权平均税率越低，材料金额占总价款的比例会越高，一旦材料的加权平均税率低于9%时，实施甲供材模式对甲方来说就划算了。下期我将结合乙方的增值税收平衡点，从税收利益最大化的角度，探讨合同签订过程中发包方与承包人的筹划空间，敬请关注。原创文章，转载请注明来源！更多涉税法律实务问题，请关注公众号“同望税律”。（作者：俞锟，广西同望律师事务所合伙人，涉税法律业务负责人，律师，税务师，法学硕士，广西律协评定的刑事专业律师。专注于涉税犯罪辩护、税务法律风险防范及争议解决、资本股权筹划设计，擅长从法律与财税复合视角，提供精细化专业法律服务。）
通过小编辛苦整理的相关知识：房地产企业甲供材的涉税，相信对您有所帮助。
