[丰台区]商业地产进入细分时代 投资者热炒写字楼

商业地产进入细分时代 投资者热炒写字楼

一股写字楼投资热的大潮席卷。
　　在商铺热销之后，写字楼又在房地产领域掀起了新一轮投资高潮。据中原地产监测，北京、上海、深圳、广州等一线城市写字楼市场已供不应求。
　　数据显示，*季度，一线城市写字楼的年租金增长率超过１０％，售价环比上涨超５％，这正是投资者看好写字楼的原因。ＳＯＨＯ*董事长潘石屹表示，“仅从租金回报率这个指标来看，如果公寓和住宅是３％的话，商业地产至少是６％，基本上是翻一番。”而作为商业地产主力的写字楼，其投资回报率更是高达６％—８％。
　　写字楼热潮的大背景是房地产调控日趋严厉，资金逐渐从住宅流向商业地产。而其背后隐藏的是商业地产进一步细分的发展方向。
　　广东商流通经济研究所所长王先庆在接受记者采访时表示，“商业地产发展到一定阶段，必然跨入细分时代，谁更早地抢占先机，谁就在竞争中占据有利地位。”
　　投资者热炒写字楼
　　今年以来，写字楼受到投资者的追捧，呈现出“量价”齐升的局面。
　　据报告显示，一季度，北京、上海、广州三地的甲级写字楼的租金环比涨幅均在５％左右，与去年*季度比较，年租金增长率均超过１０％，租金分别达到每月每平方米２７３．５元、２９７．７元和１２８．５元。
　　北京甲级写字楼的租金涨幅表现更为突出，一季度北京甲级写字楼的整体平均租金已超过２００８年金融危机前的*值。整体空置率环比下降１．５个百分点至１０．９％。
　　不仅是租金，写字楼的销售价格也在大幅攀升。北京、广州甲级写字楼的平均售价环比涨幅均超过５％，均价分别达２５３２１元／平方米和１７３８４元／平方米，上海甲级写字楼的平均售价环比涨幅也达到了３．９％。
　　４月下旬，戴德梁行发布了一季度写字楼市场监测报告，深圳甲级写字楼市场延续了去年的上升态势，甲级写字楼售价和租金较上季度分别上涨了４．８９％和６．９１％。
　　一线城市写字楼的火爆，也带动了二三线城市写字楼的热销。
　　据相关数据统计，今年１—４月份，贵阳中心区共销售写字楼３４１套，同比增加１４７％。
　　租金和售价的上涨，使越来越多的投资者开始关注写字楼这一投资领域。
　　在广州等地出现了炒写字楼的现象，由于住宅“限购”，出于对货币贬值及物价上涨的焦虑，手中有一笔闲钱但已无购房名额的投资客，将目光转向受限制较少的商业市场，资金实力雄厚的买家选择单枪匹马买商铺，手握２００万—５００万元资金的投资客开始合伙买写字楼。
　　不仅是广州，在成都也出现了炒房客转投商铺写字楼的现象。成都市房地产经纪协会会员、成都安琪居交易中心分行销售经理方勇表示，成都“限购令”出台后，对住房投机需求起到一定的抑制作用，不过，以前炒住宅的一部分人改炒商铺、炒写字楼等商业地产。
　　业内人士分析，房企和投资者看好写字楼投资一是回报率高；二是连番的房地产调控，多个城市出台了“限购令”，使住宅市场受到严重影响；三是经济高速发展，市场对商用物业特别是写字楼的需求大幅攀升。
　　更有分析人士指出，写字楼未来的价格仍将上涨。于是，更多的人将目光锁定在写字楼投资上。
　　房企加码商业地产
　　写字楼的热销，也带动了写字楼市场收购项目的增多。
　　５月６日，ＳＯＨＯ*宣布与上海三联物业发展有限公司签订协议，以３２亿元人民币的代价收购上海新世界长宁商业中心Ａ、Ｂ幢办公楼及地下室。该项目总建筑面积１４．２２万平方米，仅办公面积就达１０．０２万平方米。
　　有分析人士指出，潘石屹此番收购，一是完善和巩固ＳＯＨＯ*在上海的商业地产布局，另一个重要原因就是看中了该写字楼项目的前景。
　　至此，潘石屹先后完成了在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海中路、长寿路、四川北路、徐家汇（００２５６１，股吧）等七个黄金商业区的布局，累计收购金额突破１４７亿元。
　　因为看重商业地产而进行的并购不止这一起。２０１１年初，阳光新业以１．１４８０亿元收购了上海坚峰投资发展有限公司７２．２％的股权，从而间接取得成都锦尚置业有限公司５０．５４％的股权，看重的同样是锦尚置业持有的成都市一环路东五段的商业项目。
　　除了并购，一些国内的房地产公司也纷纷加码商业地产。
　　中海地产在２０１１年年初宣布，中海各分公司已成立相应的商业地产*，定位为在核心城市的核心地段发展高端物业。
　　实际上，２０１０年，在万科、保利、中粮等纷纷举旗表示进入商业地产的时候，中海地产就已悄无声息地开始了加大商业地产投资力度的准备。中海有意进入综合体项目的开发，并暂时为旗下综合统一体命名为“寰宇城”。中海方面称，从２０１５年起，全部投资物业每年将能提供不少于１２亿港元的稳定租金收入。
　　不仅是国内的房企，很多国际投资机构也对写字楼和商业地产情有独钟。
　　２０１１年年初，新加坡ＡＲＡ基金以１１．６亿元人民币接收资本策略持有４年多的上海盛邦国际大厦。盛邦国际大厦为ＡＲＡ基金在上海收购的*个项目，原为写字楼和商场，地下１层至地上５层部分为商场，６至２９层为办公用房。
　　据了解，新加坡ＡＲＡ是由领汇房地产投资信托基金管理公司和私人房地产基金联合成立的一家亚洲房地产基金管理公司。此前，该基金相继在大连、南京等地完成交易，其中南京国际金融中心项目是以１７．５亿元从招商地产手中购得。
　　全球房地产代理机构仲量联行提供的数据显示，在去年和今年一季度，办公楼和商铺物业皆引起市场高度关注。仲量联行投资部董事贾梁表示，２０１１年*季度预计将有数宗交易达成，大多数成交项目为写字楼项目，且多数买家为海外基金。“今年能够引起投资机构们强烈兴趣的，可能仍将是写字楼及商铺项目。”
　　实际上，写字楼受到追捧的迹象，去年就已开始显现。２０１０年以来，保险资金获得政策许可，可以将总资产１０％的资金用于购买非住宅类不动产。由此，险资成为商业地产的大客户。同年，民间资本大量介入商业地产投资。
　　２０１０年５月初，高和投资就携大量山西能源资本收购了北京琨莎中心二期项目，成为北京实行住宅限购政策以来“民间投资商业地产*单”。
　　表现抢眼的不仅是写字楼，旅游地产、城市综合体、养老地产等细分地产都备受企业关注，有预见性的房地产企业，已经开始在商业地产实践中摸索，逐步寻找到自己的细分定位。这标志着商业地产已经进入了一个细分的时代。