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企业必须重视业务过程中的合同管控，因为合同在控制税收成本上具有非常重要意义。特别是房地产开发企业涉及到的业务流程和环节非常多，从土地的招拍挂，到项目的可行性研究和定位，到产品的市场调研和分析，到土地的开发和工程建设，到商品房的销售及交付，再到物业管理，涉及到的房地产开发流程8个阶段，在这8个阶段涉及12种税收合计659个环节。

　·一个企业的财务负责人必须对于房地产行业足够的熏染浸泡，浸润其中，洞悉行业变化，熟练掌握和运用涉税政策，才能够驾驭各个环节，本次课程结合“营改增”最新政策，结合房地产开发企业的各个环节和流程，推出本期课程。

　·我们知道，对于房地产开发企业流程和环节多，开发周期长，涉及交易金额大，对于专业要求和细节考量异常严格。凡是要控制和降低税收成本，必须正确签订合同。我们知道企业的税收不是财务部做账做出来的，而是企业业务部门在做业务时做出来的；特别是在目前营改增大背景情况下，我们务必必须审慎对待合同的签订，合同、业务流程与税收的关系是：合同决定业务流程，业务流程决定税收，合同在降低企业税收成本中起关键和根本性作用。在合同执行过程中，在营改增的大背景下，“三证统一”和“三流统一”“三价统一”同时又是异常重要，既能够规范企业经营活动降低企业涉诉风险，同时能够对于税收进行统筹规划，至少达到不交冤枉税，甚至节税目的。

营改增大势下房地产开发企业的合同管控及财税处理（第19期）

会计处理、实用技巧，早一天学习，早一天应用，换工作升职位不在话下！

【课程形式】

网络直播

【上课时间】

本期课程为周末班，利用周末的时间学习，不耽误工作快速提升技能，累计12课时。

10月29日　周日　09:30～12:00　14:00～17:30

11月05日　周日　09:30～12:00　14:00～17:30

【报名收费】980元

【课程附赠】

1.合同和成本台账模板

2.款+项+申请支+付+审+批+表

3.销售合同台帐模板

4.土地增值税税前扣除凭证（带公式）

5.配套课程电子资料

学员问题举例

学员提问：勘查设计发票可以是建安发票吗？

老师解疑：不可以是"建筑安装发票"，勘察设计属于"营改增"范围，应该提供"增值税普通发票"

学员提问：房地产开发企业的贷款的逾期利息如何处理？

老师解疑：逾期贷款利息属于违约金性质，应该计入"营业外支出"，不可以在土地增值税税前扣除，可以在"企业所得税"税前扣除。

学员提问：账面挂的以股东为明细账户的其他应付款的借方余额，存在他的个人所得税风险吗？

老师解疑：存在个人所得税风险，应该在年末清账否则会面临视同"分红"即20%的个人所得税风险。

学员提问：售楼处购买的家具算固定资产还是算营销设施建造费呢？

老师解疑：应该计入"固定资产"计提折旧计入"销售费用"

学员提问：销售代理佣金必须像建筑业那样在服务地开票吗？

老师解疑：销售代理合同涉及到的经营活动超过180天，税法上要求在服务所在地开具。这个需要和你所在地的税务机关沟通。

 

学员提问：请问销售代理服务属于"营改增"吗？

老师解疑：截止至2016年2月2日，销售代理属于"营业税"范畴，没有"营改增"。

学员提问：结转主营业务收入时需要明确到商铺或住宅的收入吗？

老师解疑：收入的结转是否明确到商铺或住宅，需要看你的账面是如何核算的？按照增值税清算的要求，分产品进行清算时法定条件。因此需要分开核算，如果没有分开核算，将面临土地增值税清算压力。

学员提问：合同签订的是长期，且只签订了每月的合同金额，如何确定印花税额呢？（合同没有签订总金额）

老师解疑：根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字【1988】第25号），有些合同在签订时无法确定计税金额，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。

 

营改增大势下房地产开发企业的合同管控及财税处理

第一篇　“营改增”政策解读及其对房地产企业影响和应对

政策解读及应对措施（财税〔2016〕36号）

　一、销售服务之不动产销售服务

　二、房地产企业适用税率与征收率

　三、房地产企业不动产销售税目注释

　四、销售额的确定

　五、新项目和老项目及其涉税事项的处理

　六、预缴税款及时间的确定

　七、一般计税方法和简易计征方法

　八、进项税额的确定

　九、一般纳税人取得老项目

　　1.新新老项目的划分标准

　　2.新老项目的增值税计税方法的选择及涉税处理

　十、房地产企业的合同签订需要注意的细节要点

　　1.营改增后业务流程和合同签订模式梳理

　　2.增值税的进项税抵扣机制对于房地产企业的涉税影响

　十一、“营改增”后，以房抵顶工程款协议的签订及涉税事项处理

　十二、供应商身份选择非常重要，如果恰当选择供应商的身份进行税务筹划？

　十三、房地产开发企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素分析，从要素入手进行涉税管控。

　

第二篇　房地产开发企业各个环节的合同涉税处理及账务处理

　一、公司成立的股东之间的《投资协议》及《公司章程》细节要点

　二、签订《国有土地使用权出让合同》细节要点和相关财税处理

　　1.土地出让金的凭证

　　2.土地闲置费的财税处理

　　3.因为延期支付土地出让金承担土地出让金的财政利息

　　4.土地出让金的返还财税处理；

　　5.土地出让金的滞纳金的财税处理

　　6.不同签约方式下的城镇土地使用税的处理

　　7.城市建设配套费的财税处理

　　8.契税的计算依据和会计处理

　　9.《土地出让合同》的印花税财税处理（是否缴纳，如果缴纳是管理费用还是还是资本化计入土地成本？在土地增值税清算时候能否税前扣除？）　

　三、签订《规划设计方案合同》细节要点和相关财税处理；　

　四、签订 《建设工程监理合同》细节要点和相关财税处理　

　五、签订《模型制作合同》细节要点和相关财税处理 　

　六、签订《勘察设计合同》细节要点和相关财税处理　

　七、签订《施工图设计合同》细节要点和相关财税处理　

　八、签订总承包《施工合同》细节要点和相关财税处理 　

　　1.招投标文件的细节拟定 　　

　　2.合同文本的拟定

　　　(1)两种价款确定方式：固定总价，固定单价；二者的差异性分析；增值税税制下的工程造价规则（住房城乡建设部模式；辽宁模式，四川模式）；

　　　(2)付款节点的拟定

　　　(3)设计变更的相关确定方式

　　　(4)竣工决算的相关约定；

　　　(5)竣工决算审计费承担方式的确定

　　　(6)质保金支付方式的确定；违约及违约责任条款的设定　　

　　3.总承包合同发票条款的约定

　　4.“甲供材”和“超供材”在营改增后的财税处理

　　5.总包管理费/总包配合费营改增后的财税处理

　　6.水电费的营改增后的财税处理

　　7.提前竣工奖的营改增后的财税处理

　　8.营改增后涉及到总承包合同的印花税处理

　　9.营改增后质保金条款约定及对甲乙双方的财税影响

　　10.合同台账的建立（包括变更、工作联系函等）

　　11.总承包施工合同项下的钢结构工程/门窗工程在营改增后的合同签订及财税处理

　　12.营改增后建筑企业收取房地产开发企业违约金、提前竣工奖、赔偿金的财税处理和发票开具技巧

　　13.营改增前已经完成的工程结算未收的工程款于营改增后收到工程款的发票开具技巧

　　14.房地产开发企业以房抵顶工程款的财税处理及合同细节拟定

　　15.最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2004]14号针对“黑合同”承揽工程 “白合同”结算价款的法律分析；

　九、签订《建设工程监理合同》的细节要点和财税处理 　

　十、签订《广告合同》细节要点和相关财税处理

　十一、签订《商品房买卖合同》前后相关工作要点及财税处理

　　1.诚意金的财税处理

　　2.《认购协议》的拟定及定金的财税处理

　　3.《商品房买卖合同成交确认书》的细节拟定

　　4.首付款的财税处理

　　5.首付款分期的财税处理

　　6.按揭贷款（商业贷款/公积金贷款）的财税处理　

　　7.实测面积和预测面积差异形成房款的多退少补的法律规定及相关财税处理

　　8.延期交房产生的违约金的财税处理

　　9.购房者未按期支付房款产生违约金的财税处理

　　10.开发商延期办理产证交付手续的违约金的财税处理

　　11.购房者按揭贷款断供产生的法律后果及财税处理

　　12.购房者换/退房的相关手续的拟定及财税处理

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