做好硬件，是基础 做好软件，造人气 房地产策划师

“做好硬件，是基础”
　　具备优越的区位条件及良好的物业条件是一个商业项目成功的基础。但凡成功的商业项目要么处于城市核心商圈地段，要么处于新兴商圈的核心区位等比较有发展潜力的地段。如业内熟知的万象城在各个城市选址均位于城市核心区位；广州天河城处于天河商圈中心区，且是三条地铁线路上盖物业；万达广场虽倾向于城郊结合部，但都位于城市发展的主要方向，或新城核心区，未来导入人口多，发展潜力大；对于那些选址不当但已经上马及即将建成的项目，策略性的商业规划来弥补不足。此外特色的建筑外形、景观营造能够产生地标效应、吸引人流；科学合理的动线设置，便于消费者购物观光，同时引导消费者尽可能长时间的停留；合理的商铺分割及建筑条件便于商家进驻、经营；随着私家车不断增多，充裕的停车位也是项目必不可少的配套。总之，硬件打造就是要更方便、更人性，只有一个商家愿意来，消费者愿意逛的商场才能活下去。
　　“做好软件，造人气”
　　商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的，这就是缩短培育期的具体途径。
　　商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。在进行商业规划时，应注意功能互补，人流分享，避免“东边日头西边雨”的状况；此外一些特色环境的营造也是打造品牌，提高知名度的常用手法，如万象城引进真冰场，新光百货引进文化展览，武汉汉街万达广场更是以造城的魄力来开发项目。促销，节日活动，最有利于营造人气，无节日也要通过举办活动、表演等一些项目来吸引消费者，例如广州正佳广场在开业之初，每个月都会举办表演、小活动、小比赛来吸引眼球，一方面通过媒体新闻的活动宣传打免费广告，另一方面也让更多消费者参与其中，接触、了解项目产生消费，拉动人气。
 

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